Investissement immobilier locatif intelligent

Je présente ici mon avis sur la lecture de l’Investissement immobilier locatif intelligent, pour que vous puissiez avoir une impression un peu plus précise que des commentaires Amazon.

Le sujet du livre

Ce livre de Julien Delagrandanne est la première référence francophone dans le domaine de l’investissement immobilier, en particulier pour les débutants. Ce livre présente les grands principes pour effectuer un investissement immobilier locatif qui fonctionne. Il n’a donc pas pour but de vous donner une méthode pas à pas à suivre à la lettre, mais de vous donner les grands principes pour vous permettre de faire un investissement à succès selon vos objectifs !

À qui s’adresse-t-il ?

Si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier locatif, à distinguer d’une personne qui chercherait à investir dans une résidence principale par exemple, et que vous cherchez à vous renseigner sur le domaine avant de vous lancer, ce livre est une des meilleurs ressources disponibles.

La difficulté de lecture est je dirais intermédiaire. L’auteur assume une certaine compréhension des principes de base de l’immobilier locatif et de l’investissement immobilier, par exemple que vous connaissiez les grandes étapes d’un achat immobilier. Il passe très rapidement sur certaines notions très classiques, et donne directement une perspective avancée et pertinente pour faire la différence par rapport à un investisseur classique. Donc si vous n’avez absolument aucune connaissance du monde immobilier, je vous conseille de faire une petite formation sur le sujet, de suivre quelques articles sur internet, ou simplement de lire un premier livre court sur l’investissement immobilier plus abordable. J’ai pour ma part lu le livre de Julien Loboda sur le même sujet, qui décrit les grandes lignes mais ne me paraissait pas suffisant, avant de passer sur ce livre.

En revanche l’Investissement immobilier locatif intelligent vous permet d’avancer vite sur des concepts importants et en profondeur, donc si vous êtes quelqu’un qui comprends rapidement les choses et qui a envie d’esquiver tout le baratin, c’est une bonne perle !

Ce que j’ai appris

Comme je vous l’ai dit ce livre contient des grands principes et des astuces, mais pas un plan d’actions à suivre à la lettre. Le problème de ce format est que pour en tirer le maximum, vous devez déjà savoir dans quoi vous voulez vous embarquer.

Mais ce n’était pas mon cas, et pourtant j’ai tout de même appris énormément dans ce livre. Notamment j’ai pu avoir une représentation très réaliste des différents styles d’investissement immobilier (non pas seulement locatif d’ailleurs), et de la façon dont chacun peut utiliser de différentes façons les principes du livre.

Voilà le top 5 des principes que j’ai retenu de ce livre : 

5# Prendre en compte la grande image – le cash flow ne fait pas tout

L’auteur nous averti de prendre en considération l’échéance sur 10 à 20 ans. Il conseille effectivement de s’engager sur un prêt sur une longue période (et il explique très bien pourquoi), mais nous avertit par la même occasion des implications pour des situations particulières. Par exemple l’évolution du cashflow sur la durée du prêt à cause de l’effet ciseau, des limitations de vente et du moment possible de revente du bien au bout d’un certain temps, et des limites de la capacité d’emprunt et ce que cela implique pour les futurs investissement même pour une résidence principale.

4# Définir ses objectifs et ses valeurs avant de construire un projet adapté

L’auteur présente différents styles d’investissement immobilier possibles, malheureusement cette partie arrive seulement vers la fin et donc il va falloir reconsidérer ce que vous avez lu jusque là avec cette nouvelle perspective. En revanche, tout le long du livre il ne se contente pas simplement de donner la façon dont il a fait les choses et son choix, il donne les avantages et les inconvénients pour que chacun puisse prendre la décision suivant ses objectifs. 

Ce qu’il faut retenir c’est qu’un choix est approprié pour certains objectifs (de défiscalisation, de cible de locataires, d’investissement en temps) et pas du tout pour d’autres. Il est donc nécessaire de définir ce qui est important pour notre projet, avant de pouvoir réaliser ces choix de façon éclairée. 

Un exemple de ces choix vient par exemple très tôt dans le livre, par ce qu’il appel le taux de sérénité, en lien direct avec le rendement que vous pourrez obtenir sur votre bien. Ce taux de sérénité vous dit si vous allez mettre dans votre projet votre sueur, réaliser vous-même les travaux, prendre un gros risque sur un investissement en gros, chercher un projet complexe pour maximiser le rendement, ou si vous cherchez à être plus serein pour votre investissement mais donc limiter vos possibilités de rendement.

3# Mettre de la valeur sur la fiscalisation

Je n’avais aucune connaissance sur la fiscalité, ni même connaissait le principe (oups), mais j’ai découvert tout cela dans ce livre, avec une certaine clarté malgré la difficulté du sujet. La grande majorité aura tendance à survoler le sujet de la fiscalité car c’est un sujet très lié à la législation, et s’il y a bien une chose que personne ne lis c’est les accords légaux d’utilisations des produits que l’on achète. 

Cependant ici l’auteur donne des exemples explicites de ce que peut apporter l’optimisation fiscale, donne une vue d’aigle des différents moyens de défiscalisation en 2017, et nous indique comment nous mettre à jour. Il donne des excellents conseils et astuces sur chaque mode de défiscalisation et bien sûr vous laisse le choix de l’adapter à votre projet. 

Dans tous les cas, il donne clairement l’importance de réfléchir soi-même à la question de la défiscalisation, et de ne pas simplement faire confiance à quelqu’un d’autre pour le faire pour vous, voir encore pire de ne pas l’utiliser du tout.

2# La différence entre un investisseur immobilier classique, et un investisseur immobilier intelligent

Cette différence ce remarque par deux positions. D’une part les mesures de l’investissement ne sont pas les mêmes pour les deux investisseurs, c’est pourquoi les deux premiers chapitres présentent les concepts clés en deux parties séparées.

D’autre part, en investisseur immobilier locatif intelligent vous allez vous démarquer par rapport aux vendeur d’une certaine façon. L’on pourrait résumer cela simplement par le fait que vous serez plus professionnel qu’un couple qui cherche un appartement pour leur enfants par exemple, mais cela va plus loin que ça. L’investisseur intelligent à un véritable état d’esprit qui l’aide à poursuivre son projet de la meilleur façon, et le place en avance par rapport à la grande majorité. 

1# La distinction entre rendement immobilier et rendement entrepreneurial

Le rendement d’un projet est décomposé en deux parties, une partie lié au bien, et une partie lié à ce que vous en faites. Le fait de décomposé ce rendement vous permet de vous concentrer sur ce que vous pouvez effectivement faire pour rentabiliser votre projet. 

Le rendement entrepreneurial, lié à tout ce que vous apporterez en valeur au projet (des travaux, des meubles, du temps pour les visites, une prise de risque, etc.), est ce qui permet réellement de créer le ‘sacrosaint’ cashflow positif. Pour être plus explicite, le rendement entrepreneurial, qui correspond à vos choix de style d’investissement, peut vous permettre d’atteindre un cashflow positif mais ne le garantit pas. En revanche si vous ne considérez pas la valeur que vous ajoutez au projet, vous n’avez aucune chance de l’atteindre.

Une fois que j’aurais clairement définit mes objectifs et le projet que je voudrais créer, je repasserais par ces pages pour retrouver tous ces principes et toutes ces astuces sous un angle plus personnel et appliqué. C’est ce que je vous conseille de faire également.

Le livre contient également une excellente liste des erreurs à ne pas commettre, qui sont bien moins évidentes que je ne l’aurais imaginé.

Enfin il contient un grande partie d’articles de son blog, ce qui pourrait être un point négatif pour un livre puisque c’est un peu du remplissage, mais ces articles sont tous reliés aux principes expliqués dans le livre explicitement, et permettent d’appliquer justement notre compréhension de ses principes. Je dirais qu’ils m’ont en réalité donné envie de poursuivre ma lecture sur le blog.

Mon avis

Le livre est rédigé dans la vision pertinente de chercher à passer à l’action de façon stratégique en se formant, mais de passer véritablement à l’action. C’est donc pour moi un titre qui correspond très bien à la vision d’un entrepreneur et d’un futur jeune investisseur qui est sérieux sur ses projets. 

Le style d’écriture, le language, les abréviations, pourront correspondre ou non à certains lecteurs, je suis sûr qu’ils pourront convenir à la majorité, même si je l’ai trouvé parfois un peu trop subjectif et cru dans sa façon de présenter les choses. En revanche je ne lui enlève pas le fait qu’il rentre en profondeur dans des sujets sans y passer trois heures, et qu’il y a du contenu de qualité. C’est le livre parfait entre du contenu de surface qui donne les grandes lignes mais ne nous apprend pas grand chose, et un livre d’expertise qui rentre trop dans les détails et où l’on perd vite le sens de la lecture. C’est donc exactement ce genre de livre que je cherche lorsque je débute sur un sujet.

Pour compléter

Ce livre à lui tout seul n’apporte pas toutes les réponses pour se lancer effectivement dans l’investissement immobilier. Déjà parce que le point d’entrée exige des bases qu’une autre source va devoir vous apporter, ensuite parce qu’il n’est pas un guide pratique. Il n’a pas vocation à l’être, et c’est une bonne chose, mais voilà comment le compléter.

Pour moi se lancer dans un projet sérieux implique deux niveaux de formations : une formation pratique sur les exercices et étapes que l’on va devoir effectivement réaliser, et une formation sur les grands principes et l’état d’esprit pour réaliser un projet qui a du sens, qui ira loin et augmenter ses chances de réaliser ce qui est le plus important. Ce livre vous forme effectivement à la deuxième partie, mais il est nécessaire d’avoir aussi un guide pratique, ce que la plupart des personnes vont rechercher en premier. 

Pour cela je vous conseille une première approche par une formation en ligne, par exemple sur Udemy, à faible coût (que vous pouvez compter dans votre investissement si vous gérez cela comme un vrai entrepreneur !). Ensuite vous pouvez également poursuivre par un guide sous le format Pour les nuls, et d’autres livres équivalents. Enfin la meilleure source de guide pratique reste le mentoring et les conseils de quelqu’un qui a déjà réalisé ce que vous vous apprêtez à faire.

Benjamin de FindYourWay