Immobilier – pourquoi vos parents ne sont pas les meilleurs guides

Pour tout ce qui sort du domaine scolaire, on a souvent tendance à avoir une seule référence de confiance : notre famille. Mais ce n’est pas toujours un bon choix, en particulier quand on parle d’argent et de futur. Voilà pourquoi.

Temps de lecture : 5 à 10 minutes

Pourquoi on investit dans l’immobilier ?

L’immobilier représente depuis des décennies une échelle de mesure de richesse, tout simplement parce que l’immobilier est le secteur d’investissement auquel on pense en France.

La majorité des français qui investissent leurs économies, quelque soit leur âge, passent par l’immobilier entre autres choses. La France possède seulement 48% de propriétaires occupants. Cela ne veux pas dire qu’il n’y a pas de propriétaires français, cela veut simplement dire qu’une majorité des foyers, appartements, résidences et autres est louée par l’habitant. Ce qui signifie qu’énormément de personnes deviennent propriétaires de foyers qu’ils n’habitent pas, ils sont simplement investisseurs.

Pourquoi investir dans l’immobilier en France ? 

La première raison est fortement culturelle : lorsque nos parents possèdent la/les maison(s) dans laquelle nous avons grandi, nous avons tendance à reproduire ce schéma et à considérer qu’être propriétaire de sa maison est une marque importante de succès dans la vie. 

Donc pour faire simple, on veut être propriétaire de sa maison parce que tout le monde a toujours fait comme ça. C’est un peu saute-mouton comme façon de penser, mais c’est justement quelque chose qui favorise l’évolution du marché immobilier en France. 

En réalité les propriétaires de la résidence principale ne sont pas considérés comme des investisseurs immobiliers, a contrario de propriétaires de foyers non occupés. Nous verrons un peu plus tard pourquoi.

Alors, techniquement, vous n’habitez que dans un foyer à la fois. D’où viennent ces 52% de foyers non occupés par le propriétaire ? Des investisseurs immobilier à proprement parler. L’immobilier est un des secteurs préférés des français pour placer leur argent, épargner pour la retraite, ou même créer une fortune. 

Les investisseurs français se concentrent sur l’immobilier car c’est un investissement tangible, d’approche moins complexe que des placements sur les marchés financiers (la bourse). Nous avons en France une vraie « culture de la pierre », et l’immobilier est rarement vu comme un investissement risqué ou même complexe. D’un autre côté, il offre plus de possibilités, d’avantages et d’intérêt culturel qu’une assurance vie ou autre produits dérivés.

La retraite et la plus-value

Voyons qu’elle est la vision moyenne des investisseurs comme nos parents, aujourd’hui proches de la retraite ou retraités (si vous êtes vous-même retraité et que vous lisez ces lignes, c’est que vous vous intéressez encore à l’investissement immobilier pendant la retraite donc vous n’êtes pas vraiment concerné par ces lignes !). 

Dans la génération de nos parents la retraite est un point fixe, celui qui justifie la majorité des carrières de 40 ans dans une unique entreprise, celui qui justifie un mode de vie particulier qui est encore le plus répandu aujourd’hui (semaine de 35+ heures, métro-boulot-dodo, vacances en famille et propriétaire de la résidence principale). Pour cette génération la retraite est donc la raison principale pour laquelle investir. Le but étant d’avoir une retraite « confortable », de s’assurer de pouvoir continuer son mode de vie malgré une faible compensation de retraite par le gouvernement, et de pouvoir s’offrir des expériences que l’on a toujours rêvées de faire.

Pour cette raison, le principe de l’investissement dans l’immobilier était assez simple : on utilise la valeur du bien immobilier comme épargne. La valeur de notre bien sur le marché définit notre épargne immobilière, et le but naturellement est que ce bien gagne de la valeur. 

Heureusement, c’est effectivement ce qui s’est passé depuis les années 2000 avec une hausse globale des prix de l’immobilier, et donc une augmentation de la valeur d’épargne de la majorité des propriétaires. C’est un investissement par la plus-value. On achète un bien, on attend que le prix du marché augmente, et potentiellement on revend avec plus-value le bien avant que le prix ne baisse. On peut également simplement garder le bien pour le léguer. 

Cela fonctionnait très bien pour nos parents. Le prix de l’immobilier était assez bas, le taux d’emprunt assez haut, donc l’objectif était de payer le bien le plus tôt possible pour éviter des dépenses en taux d’intérêt et aussi devenir effectivement propriétaire le plutôt possible.

Le problème avec cette méthode d’investissement est qu’il se base sur l’inflation du marché immobilier (au moins locale), et que l’intégralité de l’épargne est mesurée par la valeur du bien. Nous nous sommes tous rendu compte par la crise des subprimes que le marché immobilier n’était pas intouchable, et que cette inflation importante pouvait en réalité cacher une bulle prête à exploser. Si cette bulle explose, la valeur du marché immobilier va chuter et les propriétaires pourront perdre la majorité de la valeur de leur épargne. 

Si vous voulez en savoir plus sur cette crise des subprimes, je recommande l’excellent the Big Short de Adam McKay. 

Et même sans parler de scénario apocalyptique, il y a tout de même peu de chance que les prix de l’immobilier continuent de croître à la même vitesse.

Le second problème avec cette vision est qu’elle ne reflète plus la réalité économique et sociale actuelle. Les prix de l’immobilier ont effectivement augmenté, en particulier dans les plus grandes villes qui sont certainement les biens les plus fiables pour les investisseurs, si bien que l’investissement demande plus de capital et donc plus de temps à rembourser que pour la génération de nos parents. 

Il y a également une réelle différence générationnelle dans la vision de la retraite et du style de vie.

Le style de vie et le cash flow

Pour notre génération, la retraite n’est plus la fin en soi. Le monde professionnel est moins sécurisant et plus ouvert. Nous évoluons beaucoup plus dans nos emplois que nos parents ne l’ont fait. La retraite (attention sujet sensible) perd constamment en crédibilité et s’éloigne de plus en plus de nous, bref ce n’est plus là-dessus que mise la majorité des français.

Pour répondre à cela nous nous concentrons au contraire d’un objectif à 40 ans sur un style de vie direct : nous n’investissons pas pour la retraite mais pour construire un style de vie qui ne se limitera pas à nos expériences professionnelles. Certains vont d’ailleurs jusqu’à remplacer l’objectif de la retraite dans 40 ans vers une indépendance financière qui est beaucoup plus en cohérence avec notre mode de vie actuel.

Dans tous les cas, nous ne cherchons plus à investir dans l’immobilier pour attendre que les prix montent et potentiellement gagner en plus-value dans 20 ans. L’investissement devient beaucoup plus porté sur le présent. Non pas que l’on cherche à devenir millionnaires du jour au lendemain, mais simplement créer des ressources pour avoir le style de vie que l’on cherche, potentiellement celui que l’on aurait eu en devenant millionnaire. 

Et donc au lieu de se concentrer sur la valeur d’un bien immobilier sur le marché, l’investisseur de notre génération va plutôt chercher à mesurer son investissement en cash-flow. Le cash-flow est simplement la mesure des revenus que génère votre bien contre les dépenses qu’il cause. Pour faire simple, ce sera les loyers que vous percevez sur un bien loué contre les mensualités d’un prêt et les charges liées au bien. Le cash-flow est une mesure mensuelle ou annuelle d’une source de revenues passifs.

Ce cash-flow peut bien sûr évoluer dans le temps, notamment par la réduction des mensualités d’emprunt, ou par l’évolution du loyer possible. Le cash-flow est effectivement tout aussi sensible au marché immobilier que l’est la valeur du bien, mais son impact est beaucoup moins important. Le bien immobilier ne représente pas une épargne (votre fortune qui augmente ou diminue) mais véritablement un investissement (qui vous apporte ou vous coûte de l’argent tous les mois). On passe donc d’une vision énergétique à une vision de puissance (si vous n’aimez pas la physique vous allez avoir des surprises sur ce site). Si à la fin du prêt le bien a perdu en valeur, ce n’est pas vous qui aurez payé la différence de votre poche mais les locataires.

Avec cette vision les investisseurs ne placent pas forcément leur argent dans le bien mais peut-être uniquement une dette, un emprunt. Ce n’est pas eux qui vont rembourser le prêt mais les loyers, ils se contentent de faire l’ajustement du cash-flow : récupérer le perçu en trop des loyers ou compenser les charges non couvertes. L’investisseur est alors simplement celui qui prend le risque sur le bien et créer un effort entrepreunarial pour s’assurer un maximum de rentabilité. 

Si l’on en revient à cette vision non pas de la retraite mais du style de vie, un objectif pour investisseur actuel n’est plus de sécuriser sa retraite mais de devenir rentier, c’est-à-dire d’obtenir son indépendance financière par le cash-flow positif de ses biens.

Si vous voulez en savoir plus sur le thème de l’indépendance financière, c’est un thème très en vogue aujourd’hui dans la littérature et je vous recommande de commencer par La semaine de 4 heures de Tim Ferriss, ou bien Père riche, père pauvre de Robert Kyosaki.

L’énergie contre la puissance

Les deux visions que l’on a vu ne s’opposent pas complètement. Il n’y en a pas une qui vaut mieux que l’autre. Disons simplement que chacune représente des environnements économiques et sociaux différents. 

Si aujourd’hui le marché immobilier et le monde professionnels nous poussent plus à nous intéresser au cash-flow, au présent, à la puissance, cela ne veut pas dire que l’énergie, la somme n’a pas d’importance. Tout dépend de votre situation. Si vous avez de l’argent à placer, un emploi stable que vous appréciez, ou si vous voulez léguer quelque chose à vos enfants, la vision d’un investissement par la plus-value peut avoir plus de sens pour vous. Mais rien n’empêche de voir les deux visions pour considérer vos investissements.

Enfin en ce qui concerne vos parents, même s’il y a effectivement une différence d’objectifs et de vision sur l’investissement immobilier entre vous, ils ont tout de même des choses à vous apprendre. Tout simplement parce qu’un investissement immobilier, que ce soit pour le cash-flow ou la plus-value, se base sur les mêmes méthodes et techniques

La recherche d’un bien avec des critères spécifiques, l’évaluation de la capacité d’emprunt et la recherche d’un prêt, les besoins notariaux sont les mêmes, la gestion physique du bien peut être similaire, les visites, la négociation, la recherche de locataire, tous les éléments de l’investissement immobilier restent les mêmes. 

C’est bien la raison pour laquelle il serait bête de tourner le dos à vos parents qui ont peut-être déjà expérimenté tout cela et peuvent vous éviter beaucoup de piège. Comme ils le disent très bien: « ils ne sont pas nés de la dernière pluie ».

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